Lejeloven 2026: Compliance-guide for ejendomsadministratorer

Lejeloven ændrer sig oftere end de fleste ejendomsadministratorer har tid til at følge med i. Og det koster. En overset paragraf om depositum-frister eller forkerte rykkergebyrer kan betyde tabte sager i Huslejenævnet, utilfredse lejere - og i værste fald økonomiske sanktioner.

Her får du en praktisk gennemgang af de vigtigste områder i lejeloven, som påvirker din daglige administration - og hvordan du kan undgå de dyreste faldgruber.

Gennemgribende forbedringer (§ 19, stk. 2) og lejerens egne forbedringer (§ 145)

Det, mange kalder "5.2", er i dag lejelovens § 19, stk. 2. Den handler om udlejerens ret til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi, når et lejemål er gennemgribende forbedret. Forbedringsudgiften skal overstige den beløbsgrænse, satsvejledningen fastsætter for året, både pr. kvadratmeter og i alt. Lejerens egne ændringer kræver udlejerens samtykke (§ 141). Lejeren af en beboelseslejlighed har dog ret til at udføre visse forbedringer efter § 145 og må gå i gang, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse.

Svar derfor skriftligt inden 6 uger, hvis I vil gøre indsigelse mod en lejers anmeldte forbedringer.

Dokumentationssporet er centralt i compliance-arbejdet. Brug tjeklisten nedenfor som udgangspunkt for depositum, fotos og skriftlig korrespondance.

Fraflytning: syn og rapport inden for 2 uger

Fristerne ved fraflytning er korte. Udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden senest 2 uger efter at have fået at vide, at lejeren er flyttet, og indkalde lejeren skriftligt med mindst 1 uges varsel. Ved synet skal der laves en fraflytningsrapport, som udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter. Krav om istandsættelse kan ikke gøres gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet, og udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende.

Overholdes reglerne om syn og rapport ikke, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse. En standardmail med et løst beløb for maling holder ikke i Huslejenævnet.

Tjekliste ved fraflytning:

• Fraflytningsrapporten skal være udleveret ved synet eller sendt senest 2 uger efter
• Hver enkelt post skal specificeres med beløb og begrundelse
• Dokumentation for udgifter (fakturaer, tilbud) skal vedlægges

Påkravsgebyr

Når udlejeren sender et påkrav efter lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, kan udlejeren kræve et gebyr. Beløbet står i loven i 2021-niveau og reguleres hvert år. Brug årets beløb i satsvejledningen. Gebyret er en pligtig pengeydelse.

Et påkravsgebyr på årets sats er lovligt. Rykkergebyrer uden for påkravet er et andet spørgsmål og reguleres ikke i § 182.

Praktisk tilgang:

• Påkravsgebyr efter de aktuelle satser, opdateret hvert år
• Tidlig dialog med lejeren om betalingsproblemer kan spare begge parter for besvær
• Overvej betalingspåmindelser som service frem for straf

Huslejenævnet: Sådan undgår du at ende der

Huslejenævnet behandler tvister mellem lejere og udlejere. At ende i Huslejenævnet er både tidskrævende og kan skade dit ry som administrator.

Tre ting du kan gøre for at undgå nævnssager:

1. Dokumenter ALT - indflytningsrapport, fotos, korrespondance
2. Overhold frister, især syn og fraflytningsrapport inden for 2 uger
3. Kommuniker proaktivt - en lejer der føler sig informeret, klager sjældnere

Skulle du alligevel ende i Huslejenævnet, så medbring komplet dokumentation.

Lejeregulering: NPI og varsel

§ 19 handler om, hvad lejen må fastsættes til, når lejeaftalen indgås. Senere regulering følger andre regler.

Hvad du skal vide:

• Er det aftalt, kan lejen reguleres én gang årligt efter nettoprisindekset ved udlejerens skriftlige meddelelse (§ 53, stk. 2). Lejeforhøjelse efter §§ 42 eller 43 kræver 3 måneders varsel (§ 44)
• Reguleringen skal ske skriftligt og være begrundet
• Ved nyudlejning kan lejen fastsættes frit i visse kommuner, men der er grænser
• Følg altid din lokale huslejenævns praksis - den varierer

Se også: Ejendomsadministrations-software: Hvad skal du kigge efter?

Hvad er nyt i 2026?

Satserne er reguleret: påkravsgebyret og grænsen for gennemgribende forbedring står i årets satsvejledning (VEJ nr. 9886 af 4. september 2025 for 2026). Lovforslaget om digitale påkrav (L 96) er bortfaldet, så påkrav skal stadig sendes på papir.

Automation er den eneste vej til vedvarende compliance

Lejeloven ændrer sig hyppigt. At holde sig compliant manuelt er i praksis et fuldtidsjob. For en ejendomsadministrator med 20+ enheder bliver det hurtigt uoverskueligt at holde styr på:

• Hvilke paragraffer er ændret? (Og hvornår?)
• Hvem skal have hvilke breve? (Og med hvilket varsel?)
• Hvilke frister nærmer sig? (Depositum, lejeregulering, kontraktfornyelse)

Det er her, software som Matrikel gør en forskel. Ved at automatisere compliance-tjek, frister og dokumentation sikrer du, at din administration altid lever op til den gældende lovgivning - uden at du selv skal holde styr på hver eneste paragraf.

Matrikel automatiserer:

• Påmindelser om flyttesyn og fraflytningsrapport, udregnet fra den dag, I får besked om fraflytningen
• Påkravsgebyr efter de aktuelle satser, opdateret hvert år
• Lejereguleringsbreve med det varsel, der gælder for den type regulering
• Dokumentation til Huslejenævnet - samlet og klar til brug
• Løbende opdatering når lejeloven ændrer sig

Vil du vide mere? Se hvordan moderne ejendomsadministrations-software samler compliance, drift og dokumentation

Opsummering: Din compliance-tjekliste

1. Forbedringer: Svar skriftligt inden 6 uger, hvis I vil gøre indsigelse mod en lejers anmeldte forbedringer (§ 145)
2. Fraflytning: Syn og rapport inden for 2 uger, ellers bortfalder kravet på istandsættelse
3. Påkravsgebyr: årets beløb i satsvejledningen, opdateres hvert år
4. Huslejenævnet: Dokumentation og kommunikation er din bedste forsikring
5. Lejeregulering: NPI efter § 53, stk. 2, forhøjelse efter §§ 42-43 med 3 måneders varsel (§ 44)
6. Opdater dig: Lejeloven ændrer sig - brug software der følger med

Har du styr på ovenstående, er du godt på vej. Men i en travl hverdag med mange enheder er automation ikke en luksus - det er en nødvendighed for at undgå de dyre fejl.